സംയുക്ത ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള സ്വത്ത് അനുവാദമില്ലാതെ പങ്കാളി വിൽക്കാൻ ശ്രമിച്ചാൽ ചെയ്യേണ്ട 5 കാര്യങ്ങൾ

ഇന്ത്യയിൽ, പ്രത്യേകിച്ച് കൃത്യമായ വിഭജനം നടത്താതെ കുടുംബാംഗങ്ങൾ പാരമ്പര്യമായി കൈമാറി വരുന്ന വീടുകളുടെയും സ്ഥലങ്ങളുടെയും കാര്യത്തിൽ ഉടമസ്ഥാവകാശ തർക്കങ്ങൾ വളരെ സാധാരണമാണ്. മറ്റ് പങ്കാളികളെ അറിയിക്കാതെയോ അവരുടെ അനുവാദം വാങ്ങാതെയോ ഒരു സഹ ഉടമക്ക് സ്വത്ത് വിൽക്കാൻ കഴിയുമോ എന്നത് പലരുടെയും പ്രധാന ആശങ്കയാണ്. ഇന്ത്യൻ നിയമപ്രകാരം ഒരു സഹ ഉടമക്ക് തന്‍റെ ഓഹരി മാത്രം കൈമാറാൻ അവകാശമുണ്ടെങ്കിലും, എല്ലാ ഉടമകളുടെയും സമ്മതമില്ലാതെ മുഴുവൻ സ്വത്തും നിയമപരമായി വിൽക്കാൻ കഴിയില്ല.

നിങ്ങളുടെ സഹോദരങ്ങളോ, പങ്കാളിയോ, ബിസിനസ് പാർട്ണറോ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റേതെങ്കിലും സഹ ഉടമയോ നിങ്ങളുടെ അനുമതിയില്ലാതെ സംയുക്ത ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള സ്വത്ത് വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നതായി ശ്രദ്ധയിൽപ്പെട്ടാൽ, നിങ്ങളുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം സംരക്ഷിക്കാൻ ഉടനടി നടപടികൾ സ്വീകരിക്കണമെന്ന് നിയമവിദഗ്ദർ നിർദേശിക്കുന്നു. അതിനായി ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട അഞ്ച് പ്രധാന കാര്യങ്ങൾ താഴെ പറയുന്നവയാണ്:

1. സഹ ഉടമ എന്താണ് വിൽക്കാൻ ശ്രമിക്കുന്നതെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക

ആദ്യ പടിയായി, സഹ ഉടമ തന്‍റെ ഓഹരി വിഹിതം മാത്രമാണോ വിൽക്കുന്നത്, അതോ മുഴുവൻ സ്വത്തും കൈമാറാൻ ശ്രമിക്കുകയാണോ എന്ന് കൃത്യമായി മനസിലാക്കുക.

'ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് പ്രോപ്പർട്ടി ആക്റ്റ്, 1882'-ലെ സെക്ഷൻ 44 പ്രകാരം, ഒരു സഹ ഉടമക്ക് നിയമപരമായി തന്‍റെ സ്വന്തം വിഹിതം മാത്രമേ വിൽക്കാൻ സാധിക്കൂ. മറ്റ് സഹ ഉടമകളുടെ വിഹിതം കൈമാറാൻ അവർക്ക് അവകാശമില്ല. സ്വത്ത് ഔദ്യോഗികമായി വിഭജിച്ചിട്ടില്ലെങ്കിൽ, വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് വില്പനക്കാരന്റെ അവിഭക്ത ഓഹരി മാത്രമേ ലഭിക്കൂ, അല്ലാതെ സ്വത്തിന്റെ ഒരു പ്രത്യേക ഭാഗത്തിന്മേൽ മാത്രമായി അവകാശം സ്ഥാപിക്കാൻ കഴിയില്ല. നിർദ്ദിഷ്ട ഇടപാടിന്റെ സ്വഭാവം മനസ്സിലാക്കുന്നത് ഇതിനെതിരെ സ്വീകരിക്കേണ്ട നിയമപരമായ വഴികൾ തീരുമാനിക്കാൻ സഹായിക്കും.

2. ഉടനടി നിയമപരമായ നോട്ടീസ് അയക്കുക

നടക്കാൻ പോകുന്ന വിൽപന സഹഉടമയുടെ നിയമപരമായ അവകാശങ്ങൾക്ക് അപ്പുറമാണെന്ന് നിങ്ങൾക്ക് ബോധ്യപ്പെട്ടാൽ, സഹഉടമക്കും അത് വാങ്ങാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്നയാൾക്കും ഉടനടി ഒരു ഔദ്യോഗിക നിയമ നോട്ടീസ് അയക്കാൻ നിയമവിദഗ്ദർ ശുപാർശ ചെയ്യുന്നു.

ഈ സ്വത്ത് സംയുക്ത ഉടമസ്ഥതയിലുള്ളതാണെന്നും വിൽക്കുന്നയാൾക്ക് മുഴുവൻ സ്വത്തും കൈമാറാൻ അധികാരമില്ലെന്നും നോട്ടീസിൽ വ്യക്തമായി പ്രസ്താവിച്ചിരിക്കണം. മുൻകൂട്ടിയുള്ള ഇത്തരം ആശയവിനിമയങ്ങൾ ചിലപ്പോൾ ഇടപാട് പൂർത്തിയാകുന്നത് തടയാൻ സഹായിക്കും. കൂടാതെ, വാങ്ങാൻ വരുന്നയാൾക്ക് ഈ സ്വത്തിനെച്ചൊല്ലി തർക്കമുണ്ടെന്ന കാര്യത്തിൽ ഇതൊരു ഔദ്യോഗിക മുന്നറിയിപ്പായി മാറുകയും ചെയ്യും.

3. വിൽപന തടയാൻ കോടതിയിൽ നിന്ന് ഇഞ്ചങ്ഷൻ വാങ്ങുക

വിൽപന ഉടൻ നടക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ടെന്ന് കണ്ടാൽ, 'കോഡ് ഓഫ് സിവിൽ പ്രൊസീജിയർ, 1908' (CPC) പ്രകാരം താൽക്കാലികമോ സ്ഥിരമോ ആയ ഇഞ്ചങ്ഷൻ ഉത്തരവ് തേടി നിങ്ങൾക്ക് സിവിൽ കോടതിയെ സമീപിക്കാം. ഉടമസ്ഥാവകാശ തർക്കം പരിഹരിക്കുന്നത് വരെ സ്വത്ത് വിൽക്കുന്നതിൽ നിന്ന് സഹ-ഉടമയെ തടയാൻ ഇഞ്ചങ്ഷൻ ഉത്തരവിലൂടെ സാധിക്കും.

അപേക്ഷകന് സ്വത്തിൽ പ്രഥമദൃഷ്ട്യാ ഉടമസ്ഥാവകാശമുണ്ടോ എന്നും, ഈ ഇടപാട് നടക്കാൻ അനുവദിച്ചാൽ അപേക്ഷകന് നികത്താനാവാത്ത നഷ്ടം ഉണ്ടാകുമോ എന്നും കോടതി പരിശോധിക്കും. സ്വത്ത് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നതിന് മുമ്പ് ഇഞ്ചങ്ഷൻ വാങ്ങുന്നത്, വിൽപന കഴിഞ്ഞതിന് ശേഷം അതിനെ കോടതിയിൽ ചോദ്യം ചെയ്യുന്നതിനേക്കാൾ കൂടുതൽ ഫലപ്രദമാണ്.

4. ഉടമസ്ഥാവകാശം സ്ഥാപിക്കാൻ വിഭജന ഹരജി ഫയൽ ചെയ്യുക

പാരമ്പര്യമായി ലഭിച്ച സ്വത്തുക്കൾ വർഷങ്ങളായി വിഭജിക്കാതെ കിടക്കുന്നതാണ് പല തർക്കങ്ങൾക്കും കാരണം.

'പാർട്ടീഷൻ ആക്റ്റ്, 1893' പ്രകാരമുള്ള ഒരു വിഭജന ഹരജി സ്വത്ത് ഔദ്യോഗികമായി വീതം വെക്കുന്നതിനോ ഓരോ സഹ-ഉടമയുടെയും കൃത്യമായ വിഹിതം നിശ്ചയിക്കുന്നതിനോ കോടതിയെ സഹായിക്കുന്നു. വിഭജനം പൂർത്തിയായിക്കഴിഞ്ഞാൽ, ഓരോ സഹ ഉടമയ്ക്കും ഒരു നിശ്ചിത ഭാഗത്തിന്മേൽ വ്യക്തമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം ലഭിക്കും, ഇത് ഭാവിയിലെ തർക്കങ്ങൾക്കുള്ള സാധ്യത കുറക്കുന്നു.

'എസ്.കെ ഗോലാം ലാൽചന്ദ് വേഴ്സസ് നന്ദു ലാൽ ഷാ' കേസിൽ സുപ്രീം കോടതി പുറപ്പെടുവിച്ച വിധിയിലും ഈ തത്വം ഊട്ടിയുറപ്പിച്ചിട്ടുണ്ട്. വിഭജനത്തിലൂടെ സ്വന്തം വിഹിതം കൃത്യമായി നിർണയിക്കുന്നതിന് മുമ്പ്, അവിഭക്ത സ്വത്തിന്‍റെ ഒരു സഹഉടമയ്ക്ക് മുഴുവൻ സ്വത്തും കൈമാറാൻ കഴിയില്ലെന്ന് കോടതി വ്യക്തമാക്കുകയുണ്ടായി.

5. വ്യാജ വിൽപനയെ കോടതിയിൽ ചോദ്യം ചെയ്യുക

നിങ്ങളുടെ അനുമതിയില്ലാതെ സ്വത്ത് ഇതിനകം വിറ്റു കഴിഞ്ഞിട്ടുണ്ടെങ്കിലും നിയമപരമായ പരിഹാരങ്ങൾ ലഭ്യമാണ്.

'സ്പെസിഫിക് റിലീഫ് ആക്റ്റ്, 1963' പ്രകാരം സഹ ഉടമകൾക്ക് ആധാരം റദ്ദാക്കാനും തങ്ങളുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം പ്രഖ്യാപിക്കാനും കോടതിയെ സമീപിക്കാം. ഇടപാടിൽ വ്യാജരേഖ ചമയ്ക്കൽ, ചതി, അല്ലെങ്കിൽ ആൾമാറാട്ടം എന്നിവ ഉൾപ്പെട്ടിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ, 'ഭാരതീയ ന്യായ സംഹിത, 2023' (BNS)-ലെ പ്രസക്തമായ വകുപ്പുകൾ പ്രകാരം ക്രിമിനൽ നടപടികളും ആരംഭിക്കാവുന്നതാണ്.

വാങ്ങുന്നവർ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ:

സംയുക്ത ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള സ്വത്തുക്കൾ വാങ്ങുമ്പോൾ വാങ്ങുന്നവരും ജാഗ്രത പാലിക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഒരു സഹ ഉടമയിൽ നിന്ന് മാത്രം സ്വത്ത് വാങ്ങുമ്പോൾ ആ വ്യക്തിയുടെ നിയമപരമായ വിഹിതം മാത്രമാണ് കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടുന്നത്, അത് മുഴുവൻ സ്വത്തിന്‍റെയും പ്രത്യേക ഉടമസ്ഥാവകാശം നൽകുന്നില്ല. ഇതുകൊണ്ടാണ് ഭവനവായ്പകൾ അനുവദിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ബാങ്കുകൾ കൃത്യമായ ആധാര പരിശോധന നടത്തുകയും, പലപ്പോഴും എല്ലാ സഹ ഉടമകളുടെയും സമ്മതപത്രമോ റിലീസ് ഡീഡോ ആവശ്യപ്പെടുകയും ചെയ്യുന്നത്.

ഏതൊരു ഇടപാടും നടത്തുന്നതിന് മുമ്പ് ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖകൾ, മ്യൂട്ടേഷൻ രേഖകൾ (പോക്കുവരവ്), ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എന്നിവ പരിശോധിക്കുന്നതാണ് സഹ ഉടമകൾക്കും വാങ്ങാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്നവർക്കും ഏറ്റവും സുരക്ഷിതമായ മാർഗം. ഇത്തരം മുൻകരുതലുകൾ നേരത്തെ സ്വീകരിക്കുന്നത് ഭാവിയിലെ ദീർഘവും ചിലവേറിയതുമായ കോടതി വ്യവഹാരങ്ങൾ ഒഴിവാക്കാൻ സഹായിക്കും.