ഫ്ളാറ്റ് തര്‍ക്കം: കാത്തിരിക്കാം രണ്ടുമാസംകൂടി

മിക്കവരുടെയും ആയുസിന്‍െറ സമ്പാദ്യമാണ് ഫ്ളാറ്റ് എന്നത്. നഗരത്തില്‍ കിടക്കാനൊരിടം വേണ്ട സാധാരണക്കാരന് സ്വന്തമായി ഒരല്‍പം സ്ഥലംവാങ്ങി കിടപ്പാടമുണ്ടാക്കുക എന്നത് ചിന്തിക്കാവുന്നതിനുമപ്പുറമാണ്. ഇതിന് പരിഹാരമാണ് ഇടത്തരം നഗരങ്ങളില്‍പോലും തലയുയര്‍ത്തി നില്‍ക്കുന്ന ബഹുനില ഫ്ളാറ്റുകള്‍. കൊച്ചുകുടുംബത്തിന് തലചായ്ക്കാനിടമൊരുക്കുന്ന, ഇടത്തരക്കാരന്‍െറ പോക്കറ്റിന് ഒതുങ്ങുന്ന നിരിക്കില്‍ സ്റ്റുഡിയോ ഫ്ളാറ്റുകള്‍ക്കും അല്‍പംകൂടി വലിയ കുടുംബങ്ങള്‍ക്കുള്ള രണ്ട് കിടപ്പുമുറിയും മൂന്ന് കിടപ്പുമുറിയുമൊക്കെയുള്ള ഫ്ളാറ്റുകള്‍ക്കും ആവശ്യക്കാര്‍ ഏറെയാണ്. 20 ലക്ഷം മുതല്‍ ഒരോരുത്തരുടെയും വരുമാനമനുസരിച്ചുള്ള ഫ്ളാറ്റുകള്‍ ലഭ്യവുമാണ്. വന്‍കിടക്കാര്‍ക്ക് രണ്ടരകോടി വരെ വിലയുള്ള ആഡംബര ഫ്ളാറ്റുകളുമുണ്ട്. 

സാധാരണക്കാര്‍ ബാങ്ക് വായ്പയെടുത്തും ആകെയുള്ള വസ്തുവും സ്വര്‍ണവുമൊക്കെ വിറ്റുമാണ് ഫ്ളാറ്റ് സ്വന്തമാക്കുന്നത്. പക്ഷേ, ഇങ്ങനെ പണം മുടക്കിയ ആയിരങ്ങള്‍ വെട്ടിലായ സംഭവങ്ങളുമുണ്ട്. 

ലക്ഷങ്ങള്‍ മുന്‍കൂര്‍ വാങ്ങി പണിയാരംഭിക്കുന്ന പല കമ്പനികളും പണി പാതിവഴിയില്‍ നിര്‍ത്തിയ മുങ്ങിയ സംഭവങ്ങള്‍ ഒട്ടേറെയാണ്. ഇങ്ങനെ സംഭവിച്ചാല്‍, പൊലീസ് കേസുമായി കോടതികയറിയിറങ്ങുകമാത്രമാണ് വഴി. ഇത്തരത്തിലുള്ള നിരവധി വഞ്ചനാ കേസുകള്‍ ഹൈകോടതിയുടെ പരിഗണനയിലുണ്ട്. 

ഇനി പണി പൂര്‍ത്തിയാക്കി ഫ്ളാറ്റ് കൈമാറിയാലും തലവേദന തീരുന്നില്ല. പല കമ്പനികളും തീരെ നിലവാരംകുറഞ്ഞ വസ്തുക്കള്‍ ഉപയോഗിച്ചാവും നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയാക്കുക. ഫലമായി, താമസംതുടങ്ങി ഏറെ താമസിയാതെ ഫ്ളാറ്റ് ചോര്‍ന്നൊലിക്കാനും പൈപ്പുകള്‍ പൊട്ടിയൊലിക്കാനുമൊക്കെ തുടങ്ങും. പണം പൂര്‍ണമായി കൈമാറിയ ശേഷം, ഇത്തരം അബദ്ധങ്ങള്‍ തിരിച്ചറിഞ്ഞാലും പരിഹരിക്കാന്‍ നിലവില്‍ സംവിധാനങ്ങളില്ല. ഇത്തരം പരാതികളും ഫ്ളാറ്റ് തട്ടിപ്പുകളും പെരുകിയതോടെയാണ് സംസ്ഥാന സര്‍ക്കാര്‍ നിയമ നിര്‍മാണത്തിന് ഒരുങ്ങിയിരിക്കുന്നത്. 

മന്ത്രി മഞ്ഞളാംകുഴി അലി കഴിഞ്ഞദിവസം നിയമസഭയില്‍ നല്‍കിയ ഉറപ്പനുസരിച്ച് ഫ്ളാറ്റ് നിര്‍മാണ വ്യവസായത്തെ നിയന്ത്രിക്കുന്ന നിയമത്തിന്‍െറ ചട്ടം രണ്ടു മാസത്തിനകം നിലവില്‍ വരും. നിയമത്തില്‍ വ്യവസ്ഥ ചെയ്തിരിക്കുന്ന ട്രൈബ്യൂണലും താമസിയാതെ വരും. ഹൈകോടതി ജഡ്ജിയുടെ പദവിയിലുള്ളയാളാകും ട്രൈബ്യൂണല്‍ ചെയര്‍മാന്‍.

പരാതികള്‍ പരിഹരിക്കാന്‍ ഒരിടം

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ തട്ടിപ്പുകള്‍ വ്യാപകമായതോടെ കഴിഞ്ഞ ഏപ്രില്‍ ആദ്യവാരം ചേര്‍ന്ന മന്ത്രിസഭാ യോഗമാണ് തട്ടിപ്പുകള്‍ തടയല്‍ ലക്ഷ്യമിട്ട് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് (റഗുലേറ്ററി ആന്‍ഡ് ഡെവലപ്മെന്‍റ്) ഓര്‍ഡിനന്‍സിന് അംഗീകാരം നല്‍കിയത്. ഇതനുസരിച്ച് വില്‍പ്പനക്ക് നിര്‍മിക്കുന്ന ഗാര്‍ഹിക, വാണിജ്യ, ഓഫിസ്, ബിസിനസ്, ഐ ടി & ഐ.ടി.ഇ.എസ് കെട്ടിടങ്ങളുടെയും സ്ഥലങ്ങളുടെയും നിര്‍മാണവും വില്‍പ്പനയും പരിപാലനവും കൈമാറ്റവുമടക്കം കാര്യങ്ങള്‍ നിയമത്തിന്‍െറ പരിധിയില്‍ വരും. ഈ മേഖലയിലെ തര്‍ക്കങ്ങള്‍ പരിഹരിക്കുന്നതിനായി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് അപ്പലേറ്റ് ട്രൈബ്യൂണല്‍ എന്നിവയും രൂപവത്കരിക്കും. 

മനഃപൂര്‍വം പണി നടത്താതിരിക്കുക, ഗുണനിലവാരമില്ലാത്ത സാമഗ്രികള്‍ ഉപയോഗിച്ച് നിര്‍മാണം നടത്തുക, നിബന്ധനകള്‍ പാലിക്കാതിരിക്കുക തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പരാതികള്‍ പരിഹരിക്കുന്നതിന് അതോറിറ്റിയെ സമീപിക്കാം. ഫ്ളാറ്റുകളും മറ്റും വില്‍പന നടത്തുന്നതിന് മുമ്പ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം. അതിനുശേഷമേ വില്‍പനക്കുള്ള പരസ്യംപോലും പാടുള്ളൂ.

അതോറിറ്റിയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നതിന് മുമ്പ് കെട്ടിട നിര്‍മാണ പെര്‍മിറ്റ്, ഭൂമിയുടെ കൈവശാവകാശ രേഖ തുടങ്ങിയവ സമര്‍പ്പിക്കണം. മാത്രമല്ല, ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങുന്നതിനായി ഉപഭോക്താക്കള്‍ നല്‍കുന്ന മുന്‍കൂര്‍ തുകയുടെ 70 ശതമാനവും സര്‍ക്കാര്‍ നിശ്ചയിക്കുന്ന ബാങ്കില്‍ നിക്ഷേപിക്കണം. കെട്ടിട നിര്‍മാണത്തിന് മാത്രമേ ഈ തുക ഉപയോഗിക്കാവൂ. മന$പൂര്‍വം പണി നിര്‍ത്തിവെക്കുകയോ ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങുന്നവരുമായുണ്ടാക്കിയ കരാറിലെ നിബന്ധനകള്‍ പാലിക്കാതിരിക്കുകയോ ചെയ്താല്‍ രജിസ്ട്രേഷന്‍ റദ്ദാവുകയും ചെയ്യും. ഫ്ളാറ്റ് നിര്‍മാതാക്കളും ഉടമകളും തമ്മില്‍ തര്‍ക്കമുണ്ടായാല്‍ കോടതിയുടെ അധികാരങ്ങളോടെ അത് പരിഹരിക്കാന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് അപ്പലേറ്റ് ട്രിബ്യൂണലിന് അധികാരവുമുണ്ടാകും.

അച്ചടക്ക പ്രതീക്ഷയില്‍ ഉപഭോക്താക്കള്‍

പുതിയ നിയമം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ അച്ചടക്കമില്ലായ്മക്ക് പരിഹാരമാവുമെന്നാണ് ഉപഭോക്താക്കളുടെ പ്രതീക്ഷ. സമയത്ത് നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയാക്കാത്തതിന് പുറമെ, വന്‍ തുക അഡ്വാന്‍സ് വാങ്ങിയശേഷം ഉടമയറിയാതെ ബാങ്ക് വായ്പ സംഘടിപ്പിക്കുന്ന സംഭവങ്ങള്‍വരെയുണ്ട്. ഈയിടെ പൂട്ടിപ്പോയ ഒരു നിര്‍മാണ കമ്പനിയുടെ ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് ബാങ്ക് നോട്ടീസ് കിട്ടിയപ്പോഴാണ് അറിയുന്നത്, ഫ്ളാറ്റിന്‍െറ മുഴുവന്‍ വിലയും ഉടമകള്‍ അറിയാതെ നിര്‍മാതാക്കള്‍ ബാങ്കില്‍ നിന്ന് കൈപ്പറ്റിയിരുന്നുവെന്ന്. 

ഫ്ളാറ്റ് വില്‍പനയുടെ ഭാഗമായുണ്ടാക്കിയ കരാറില്‍ ബാങ്കില്‍ നിന്ന് വായ്പ സംഘടിപ്പിച്ചുകൊടുക്കുന്നതിന്‍െറ ഉത്തരവാദിത്വവും നിര്‍മാണ കമ്പനി ഏറ്റിരുന്നു. ബാങ്ക് വായ്പക്ക് ആവശ്യമായ രേഖകളും ഒപ്പിട്ടുവാങ്ങി. വായ്പാതുക മുഴുവന്‍ കൈപ്പറ്റിയ ശേഷം നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയാക്കാതെ നിര്‍മാതാക്കള്‍ മുങ്ങുകയായിരുന്നു. ഇപ്പോള്‍ അസോസിയേഷന്‍ രൂപവത്കരിച്ച് ബാങ്കിനെതിരെ നിയമനടപടിയുമായി നടക്കുകയാണ് ഉടമകള്‍. 

പുതിയ നിയമം പ്രാബല്യത്തില്‍ വന്നാല്‍ തട്ടിപ്പുകള്‍ ഏറെക്കുറെ ഇല്ലാതാക്കാന്‍ കഴിയുന്ന അച്ചടക്കം രൂപപ്പെടുമെന്ന പ്രതീഷയാണ് ഉയര്‍ന്നിരിക്കുന്നത്. 

രജിസ്ട്രേഷനു മുമ്പ്് വിലയുടെ 10 ശതമാനത്തില്‍ കൂടിയ തുക ഉപയോക്താക്കളില്‍ നിന്ന് അഡ്വാന്‍സ് വാങ്ങാന്‍ പാടില്ല; കൈമാറ്റം ചെയ്ത് രണ്ടു വര്‍ഷം വരെ ഫ്ളാറ്റ് ഉടമകളുടെ കുറ്റം കൊണ്ടല്ലാതെയുണ്ടാകുന്ന അറ്റകുറ്റപ്പണികള്‍ നടത്തേണ്ട ചുമതല നിര്‍മാതാവിനാണ്, കൈമാറ്റകരാര്‍ വെച്ചതിനു ശേഷം ഉടമയുടെ സമ്മതമില്ലാതെ ഫ്ളാറ്റ് കടപ്പെടുത്താന്‍ പാടില്ല, നിര്‍ദിഷ്ട സമയത്ത് കെട്ടിടം കൈമാറ്റം ചെയ്യാന്‍ പറ്റിയില്ലങ്കെില്‍ തുക പലിശ സഹിതം തിരിച്ചു നല്‍കണം തുടങ്ങിയ വ്യവസ്ഥകളെല്ലാം ഈ രംഗത്ത് അച്ചടക്കം കൊണ്ടുവരുന്നതിന് സഹായകമാവുമെന്നാണ് പ്രതീക്ഷ.