വടിയുമായി വരുന്നു, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് അതോറിറ്റി
text_fields
ചിലര്‍ക്ക് നല്ലകാലം വരുമ്പോഴാണ് വീടുവാങ്ങാന്‍ തോന്നുക. മറ്റു ചിലര്‍ക്ക് കഷ്ടകാലത്തിന്‍െറ പരകോടിയിലും. കഷ്ടകാലം വീടിന്‍െറ രൂപത്തില്‍ വരുന്നവരാണ് ഏതെങ്കിലും തട്ടിപ്പ് ഏജന്‍സിയുടെ കൈയില്‍ കൊണ്ടുപോയി ജീവിത സമ്പാദ്യം മുഴുവന്‍ നല്‍കുക. പിന്നെ, കണ്ണീരും കൈയുമായി കാത്തിരിപ്പാണ്; മുടക്കിയ പണമോ വീടോ തിരിച്ചുകിട്ടാന്‍. കേസ് നടത്തിയും കൈയൂക്ക് കാണിച്ചുമൊക്കെ എങ്ങനെയെങ്കിലും വീട് ഒപ്പിച്ചെടുത്താലോ താമസിച്ചാലും സ്വസ്ഥതയുണ്ടാവില്ല. ഇറാഖില്‍ മഴ പെയ്യുമ്പോള്‍ ഇവിടെ ചോരുന്ന നിലയിലാണ് പല നിര്‍മാണ പ്രവര്‍ത്തനങ്ങളും. പരാതി പറയാന്‍ നിര്‍മാതാവിന്‍െറ പൊടിപോലുമുണ്ടാകില്ല.
വമ്പന്‍ പദ്ധതികള്‍ പ്രഖ്യാപിച്ച് മുന്‍കൂര്‍ തുകയും വാങ്ങി മുങ്ങിയവരും ഒട്ടേറെയുണ്ട്. ഈ സാഹചര്യത്തിലാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയുടെ വരവ്്.
ഏതാനും മാസങ്ങള്‍ക്ക് മുമ്പുവരെ ചട്ടങ്ങളനുസരിച്ച് വീടും ഫ്ളാറ്റും വാങ്ങിയവര്‍ നേരിടുന്ന ദുരനുഭവങ്ങള്‍ സംബന്ധിച്ച പരാതിയുമായി എത്തേണ്ടിയിരുന്നത് ഉപഭോക്തൃ തര്‍ക്ക പരിഹാര ഫോറത്തിന്‍െറ വാതില്‍ക്കലാണ്. മൊബൈല്‍ ഫോണ്‍ മുതല്‍ വാഹനങ്ങള്‍ വരെ വാങ്ങിയപ്പോള്‍ ചതിക്കപ്പെട്ടതിന്‍െറ കേസുകള്‍ കാരണം ഇപ്പോള്‍തന്നെ ഉപഭോക്തൃ ഫോറങ്ങള്‍ നിന്നുതിരിയാന്‍ ഇടമില്ലാത്തവിധം കേസുകളാല്‍ വീര്‍പ്പുമുട്ടുകയാണ്. മിക്ക ഉപഭോക്തൃ തര്‍ക്ക പരിഹാര ഫോറങ്ങളിലും കേസുകേള്‍ക്കാന്‍ ആവശ്യത്തിന് അംഗങ്ങളുമില്ല. അതിനിടയിലാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് കേസുകളും. നടന്ന് ചെരുപ്പ് തേയാന്‍ മറ്റു കാരണങ്ങള്‍ വേണോ?
മുന്‍ കൈയെടുത്തത് കേന്ദ്രം
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് പരാതികള്‍ ക്രമാതീതമായി പെരുകിയ സാഹചര്യത്തിലാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി എന്ന സങ്കല്‍പത്തിന് തുടക്കമായത്. വാഗ്ദാനം ചെയ്ത സമയത്ത് നിര്‍മാണം നടത്താതിരിക്കുക, പരസ്യത്തിലും കരാറിലും പറഞ്ഞ കാര്യങ്ങള്‍ ലംഘിക്കുക, കെട്ടിട നിര്‍മാണ ചട്ടങ്ങള്‍ ലംഘിച്ചതിന്‍െറ പേരില്‍ വൈദ്യുതി, കുടിവെള്ളം തുടങ്ങിയ അവശ്യസേവനങ്ങള്‍ നിഷേധിക്കപ്പെടുക, ഗുണനിലവാരം കുറഞ്ഞ നിര്‍മാണം തുടങ്ങിയ പരാതികളാണ് വ്യാപകമായിരുന്നത്. ഈ സാഹചര്യത്തിലാണ്, പ്രശ്നങ്ങള്‍ പരിഹരിക്കുക എന്ന ലക്ഷ്യവുമായി കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാര്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി എന്ന ആശയം കൊണ്ടുവന്നത്. ഇതിനായി, ‘റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് (റഗുലേഷന്‍ ആന്‍റ് ഡെവലപ്മെന്‍റ് )ആക്ട് -2016’ എന്ന ബില്ല് മാര്‍ച്ചില്‍ പാര്‍ലമെന്‍റ് പാസാക്കുകയും ചെയ്തു. സര്‍ക്കാര്‍ വിജ്ഞാപനപ്രകാരം കഴിഞ്ഞ മേയ് മുതല്‍ ഇത് പ്രാബല്യത്തില്‍ വന്നു. അടുത്ത ഏപ്രില്‍ 30നകം സംസ്ഥാനങ്ങള്‍ ഇത് നടപ്പാക്കണമെന്നാണ് ചട്ടം. സംസ്ഥാനങ്ങളും നടപ്പാക്കുന്നതോടെ നിയമം പൂര്‍ണാര്‍ഥത്തില്‍ നടപ്പാകും.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്ത് അച്ചടക്കം നടപ്പാക്കാനും ഉപഭോക്താവിന്‍െറ താല്‍പര്യങ്ങള്‍ സംരക്ഷിക്കാനും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയും അവിടെയും പരിഹരിക്കാനാവാത്ത പരാതികളും തര്‍ക്കങ്ങളും പരിഹരിക്കാന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് അപ്പലേറ്റ് ട്രിബ്യൂണലും എന്നതാണ് സങ്കല്‍പം. ഈ നിയമം നടപ്പില്‍വന്നശേഷം ആരംഭിച്ച റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളും നേരത്തെ നിര്‍മാണം ആരംഭിക്കുകയും എന്നാല്‍, 2016 മെയ് ഒന്നിന് പൂര്‍ത്തിയാകാതിരിക്കുകയും ചെയ്യുന്ന പദ്ധതികളുമാണ് ഈ ചട്ടത്തിന്‍െറ പരിധിയില്‍ വരിക.
ഓരോ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പറും പുതിയ പദ്ധതികള്‍ പ്രഖ്യാപിച്ചാലുടന്‍, മാധ്യമങ്ങളില്‍ പരസ്യപ്പെടുത്തും മുമ്പുതന്നെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യണം. അതിന് ശേഷമേ പരസ്യവും ബുക്കിങും പാടുള്ളൂ. പാലിച്ചില്ളെങ്കില്‍ മൊത്തം പദ്ധതിച്ചെലവിന്‍െറ പത്ത് ശതമാനംവരെ പിഴ ചുമത്തും. പിഴ അടക്കാതിരിക്കുകയോ നിയമലംഘനം ആവര്‍ത്തിക്കുകയോ ചെയ്താല്‍ മൂന്നുവര്‍ഷം തടവുശിക്ഷവരെ കിട്ടാം.
സുതാര്യമാകണം, എല്ലാം
നിലവില്‍ പല പദ്ധതികളിലും ഫ്ളാറ്റിന് അഡ്വാന്‍സ് നല്‍കിയവര്‍ക്ക് ചെയ്യാനാവുക, പണി നടക്കുന്ന സ്ഥലത്ത് പോയി നോക്കി നില്‍ക്കുക മാത്രമാണ്. പണി എവിടെവരെയായെന്നോ എന്ന് തീരുമെന്നോ ആര്‍ക്കും അറിവുണ്ടാകില്ല. എന്നാല്‍, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി വരുന്നതോടെ കാര്യങ്ങളെല്ലാം സുതാര്യമാകും. നിശ്ചിത സമയത്ത് നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയാക്കി ഫ്ളാറ്റും വില്ലയും കൈമാറുന്നതില്‍ പല എജന്‍സികളും വിമുഖത കാണിക്കുന്നു എന്നതാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗം നേരിടുന്ന പ്രധാന പ്രശ്നം. ഇത് പരിഹരിക്കുന്നതിന്‍െറ ഭാഗമായി സര്‍ക്കാര്‍ ചട്ടങ്ങള്‍ രൂപവത്കരിച്ച് വരികയാണ്. പദ്ധതിയുടെ ഭാഗമായി ബുക്കിങ് തുകയുടെ 70 ശതമാനം പ്രത്യേക അക്കൗണ്ടായി സൂക്ഷിക്കണം. ഇതില്‍ നിന്നുള്ള തുക, ഏത് പദ്ധതിക്കാണോ ബുക്കിങ് സ്വീകരിച്ചത്, അതിന് മാത്രമേ വിനിയോഗിക്കാനാവൂ. ആറുമാസം കൂടുമ്പോള്‍ അതാറിറ്റി ഓഡിറ്റിങ് നടത്തി പിന്‍വലിച്ച തുക ഈ പദ്ധതിക്കുതന്നെ ഉപയോഗപ്പെടുത്തിയെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തും.
അപേക്ഷ സ്വീകരിക്കുമ്പോള്‍, മൊത്തം പദ്ധതി ചെലവിന്‍െറ പത്ത് ശതമാനം മാത്രമേ ഇടപാടുകാരില്‍ നിന്ന് വാങ്ങാവൂ. വ്യക്തമായ കരാറോടെ വേണം ഇത്. ബുക്കിങ് സമയത്ത് തെറ്റായ വിവരമാണ് നല്‍കിയതെന്ന് തെളിഞ്ഞാല്‍ എസ്റ്റിമേറ്റ് തുകയുടെ അഞ്ചുശതമാനംവരെ പിഴ ഈടാക്കും.
പ്ളാനില്‍ മാറ്റം വരുത്തണമെങ്കിലുമുണ്ട് നിബന്ധനകള്‍. ഘടനയെ ബാധിക്കാത്തവിധം പ്ളാനില്‍ ചെറിയ മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്തണമെങ്കില്‍പോലും ബുക്കുചെയതയാളുടെ അറിവുണ്ടായിരിക്കണം. ഘടനയെ ബാധിക്കുംവിധമുള്ള വന്‍കിട മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്തണമെങ്കില്‍, പ്രൊമോട്ടര്‍ ഒഴികെ, ബുക്കുചെയ്തവരില്‍ മൂന്നില്‍രണ്ട് ഭാഗത്തിന്‍െറ അനുമതി തേടണം. നിര്‍മാണ അപാകത, നിര്‍മാണ വസ്തുക്കളുടെ ഗുണമേന്മയില്‍ കുറവ്, പ്രോജക്ടില്‍ പ്രഖ്യാപിച്ച സേവനങ്ങളുടെ അപര്യാപ്തത എന്നിവ സംബന്ധിച്ച് പരാതികളുണ്ടെങ്കിലും പരിഹരിക്കാന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പര്‍ ബാധ്യസ്ഥനാണ്. വീടോ ഫ്ളാറ്റോ കൈമാറി അഞ്ചുവര്‍ഷംവരെ ഈ ബാധ്യത നിലനില്‍ക്കും. ഉപഭോക്താവ് പരാതിപ്പെട്ടാലും പ്രൊമോട്ടര്‍ 30 ദിവസത്തിനകം സ്വന്തം ചെലവില്‍ പരിഹരിച്ച് കൊടുത്തിരിക്കണം. ഇല്ളെങ്കിലും മൊത്തം പദ്ധതി ചെലവിന്‍െറ അഞ്ചുശതമാനം പിഴയടക്കേണ്ടിവരും.
പ്രോജക്ട് സംബന്ധിച്ച് വിവരങ്ങള്‍ വെബ്സൈറ്റില്‍ പ്രസിദ്ധീകരിക്കുകയും വേണം. ലഭിച്ച അനുമതികള്‍, അംഗീകൃത ബില്‍ഡിങ് പ്ളാന്‍, കാര്‍പറ്റ് ഏരിയ, നിര്‍മാണ പുരോഗതി തുടങ്ങിയ വിവരങ്ങളാണ് കമ്പനിയുടെ വെബ്സൈറ്റില്‍ പ്രസിദ്ധീകരിക്കേണ്ടത്. മാത്രമല്ല, പരസ്യത്തില്‍ ഫ്ളാറ്റിന്‍െറ വിസ്തൃതി സംബന്ധിച്ച് അവകാശവാദം ഉന്നയിക്കുമ്പോഴും ഇനി ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടിവരും. ചുമരും മറ്റ് ചേര്‍ത്തുള്ള ബില്‍റ്റപ്പ് ഏരിയയല്ല, ഉപയോഗിക്കാന്‍ കഴിയുന്ന ഫ്ളോര്‍ ഏരിയയുടെ പേരില്‍ വേണം പരസ്യം ചെയ്യാന്‍. ഇപ്പോള്‍ പരസ്യത്തില്‍ പറയുന്ന കാര്‍പെറ്റ് ഏരിയ ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് യഥാര്‍ത്ഥത്തില്‍ കിട്ടുന്നില്ല എന്ന പരാതിയെ തുടര്‍ന്നാണ് ഈ നിബന്ധനയും ഉള്‍പ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നത്. ഉപഭോക്താവുമായി കരാറില്‍ എത്തിയ ശേഷം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പര്‍ പദ്ധതി ബാങ്കില്‍ പണയപ്പെടുത്താനും പാടില്ല.
ഉപഭോക്താക്കളും കരുതണം
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പര്‍മാരില്‍ നിന്ന് വീടോ ഫ്ളാറ്റോ വില്ലയോ വാങ്ങാനുദ്ദേശിക്കുന്നവര്‍ ചില കാര്യങ്ങള്‍ ശ്രദ്ധിക്കണം. നിര്‍മാണ കരാറും, ഭൂമിയില്‍ ഓരോ ഫ്ളാറ്റുടയുടെയും വിഹിതം സംബന്ധിച്ച കരാറും ആദ്യമേതന്നെ പരിശോധിച്ച് ഉറപ്പുവരുത്തണം. ഓരോ ഫ്ളാറ്റുടമക്കും എത്ര സ്ഥലത്തിന് അവകാശമുണ്ടാകുമെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തണം. അടിയാധാരം പരിശോധിച്ച് ബാധ്യതകളും കേസുമൊന്നുമില്ലാത്തതാണെന്നും ഉറപ്പുവരുത്തണം. തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങളില്‍ നിന്ന് ഉള്‍പ്പെടെ ആവശ്യമായ അനുമതികളുണ്ടോ എന്നും ഉറപ്പുവരുത്തണം.
Don't miss the exclusive news, Stay updated
Subscribe to our Newsletter
By subscribing you agree to our Terms & Conditions.
